NOWELIZACJA USTAWY O SPÓŁDZIELNIACH MIESZKANIOWYCH

Od 15 stycznia 2003 roku obowiązują nowe przepisy znowelizowanej 19 grudnia 2002 roku ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych ( Dz.U. nr 240, poz. 2058 ). Zmiany w ustawie są obszerne oraz dotyczą różnych kwestii związanych ze spółdzielniami mieszkaniowymi.

Najważniejszą nowością w znowelizowanej ustawie jest powrót do możliwości ustanawiania spółdzielczego własnościowego prawa do nowych mieszkań. Zgodnie z ustawą, od 15 stycznia 2003 roku, wyodrębnić można mieszkania:

  • lokatorskie ( z tzw. spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu ). W tego typu mieszkaniach właścicielem i zarządzającym jest spółdzielnia, członek spółdzielni jest w zasadzie tylko jego użytkownikiem. Takiego mieszkania nie może on sprzedać, darować, zapisać komuś w spadku ( dziedziczeniu podlega jedynie wkład mieszkaniowy ) czy też wziąć kredyt pod jego zastaw,
  • własnościowe ( z tzw. spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu ). Mieszkania takie mają tzw. ograniczone prawo rzeczowe. Oznacza to, że członek spółdzielni ma prawo dysponować takim mieszkaniem np. sprzedać lub podarować. Podlega ono dziedziczeniu, można dla niego założyć księgę wieczystą. W uzasadnionych przypadkach spółdzielnia może natomiast pozbawić właściciela członkostwa lub je wypowiedzieć,]
  • hipoteczne ( z tzw. odrębną, pełną własnością ). Właściciel w tym przypadku swobodnie dysponuje swoim mieszkaniem – może je sprzedać, darować czy też np. przekazać w spadku.

W myśl noweli obecnie można bez większych problemów przekształcać lokatorskie prawo we własnościowe lub hipoteczne, jak również własnościowe w hipoteczne. Z jednym ograniczeniem: mieszkań wybudowanych przez spółdzielnię z wykorzystaniem kredytu z Krajowego Funduszy Mieszkaniowego. Zgodnie z aktualnymi przepisami, użytkownicy tych mieszkań nie będą mogli ich nabyć na własność ani też nie uzyskają do nich spółdzielczego prawa własnościowego. Ustawa określa jakie warunki należy spełnić aby przeprowadzić przekształcenia mieszkań. Wymagać one będą również poniesienia pewnych opłat. Najmniej skomplikowana jest procedura związana przekształcenia mieszkania lokatorskiego we własnościowe. Wystarczy jedynie złożyć wniosek do spółdzielni, która wyliczy kwotę dopłaty różnicy pomiędzy wniesionym już wkładem mieszkaniowym a budowlanym, równym wartości rynkowej lokalu. Lokator ubiegający się o taką zamianę będzie musiał ponieść koszty opłacenia rzeczoznawcy majątkowego, który określi wartość rynkową mieszkania. Koszt taki może się wahać w granicach 500-1000 złotych a przekształcenie takie można załatwić w miesiąc.
Bardziej skomplikowana jest procedura przekształcenia prawa lokatorskiego lub własnościowego w pełną własność. Aby to uczynić muszą:
  • spłacić zobowiązania spółdzielni związane z budową ( również zobowiązania kredytowe ),
  • uzupełnić wkład budowlany z tytułu modernizacji budynku,
  • spłacić zobowiązania spółdzielni z tytułu kredytów i pożyczek zaciągniętych na finansowanie kosztów remontów nieruchomości,
  • spłacić bieżące zobowiązania wobec spółdzielni,
  • w przypadku mieszkań lokatorskich uzupełnić różnicę pomiędzy wartością rynkową lokalu a już wniesionym, zwaloryzowanym wkładem mieszkaniowym.
Zainteresowani tymi przekształceniami poniosą również dodatkowe opłaty: koszty opłaty notarialnej przenoszącą własność ( 1/3 najniższego wynagrodzenia pracowników czyli obecnie ok. 253 zł ), koszty założenia księgi wieczystej oraz wpisu do niej ( również ok. 253 zł ), wydatki na kopie aktu notarialnego i wypisu z księgi wieczystej ( razem około 200 zł ).
Muszą sobie również zdawać sprawę, że po spełnieniu tych wszystkich warunków na pełną własność będą musieli bardzo niejednokrotnie długo czekać. Okazuje się bowiem, że spółdzielnie bardzo często budowały domy na cudzym tereni, którego wykupiły. Tak więc pełną własność właściciel uzyska dopiero wtedy gdy spółdzielnia wykupi teren pod blokiem a to może trwać nawet lata.

Nowela nakłada na spółdzielnie, w ciągu 24 miesięcy od złożenia wniosku przez pierwszego zainteresowanego, określenia w uchwale zarządu przedmiot odrębnej własności wszystkich lokali w nieruchomości. Uchwałę taką zainteresowani będą mieli prawa zaskarżyć do sądu.

Zarówno przed, jak i po zmianie przepisów najemcy mieszkań spółdzielczych nie mają prawa żądać od spółdzielni przeniesienia na nich pełnej własności. Wyjątek stanowią najemcy pracowni wykorzystywanych przez twórców do działalności w zakresie kultury i sztuki, jeśli ponieśli pełny koszt budowy tych pracowni. Z przywileju tego będą mogli również skorzystać najemcy lokali, które przed przejęciem przez spółdzielnie były mieszkaniami zakładowymi przedsiębiorstw państwowych lub innych państwowych jednostek organizacyjnych. Należy jeszcze dodać, że najemcy lokali użytkowych są traktowani jak najemcy pracowni twórców.

Od 15 br. stycznia skasowano ograniczono również możliwości tworzenia wspólnot mieszkaniowych. Obecnie mogą one powstać w budynku dopiero wtedy, gdy wszystkie mieszkania zostaną wyodrębnione w odrębną własność, a nikt z ich właścicieli nie będzie członkiem spółdzielni. Dopiero wtedy w nieruchomości takiej automatycznie przestaje obowiązywać ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych i z mocy prawa zawiązuje się wspólnota mieszkaniowa.

Nowelizacja ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych ograniczyła spółdzielniom możliwość zaciągania kredytów, zabezpieczonych hipoteką na nieruchomościach. Obecnie decyzja taka będzie wymagać zgody większości członków, których prawa do lokali są związane z danym budynkiem. Spółdzielnia zatem, gdy będzie chciała wziąć kredyt, każdorazowo będzie musiała uzyskać zgodę swoich członków.

Inne istotne zmiany wprowadzone przez nowelę to m.in. stworzenie członkom spółdzielni możliwości podnajmowania osobom fizycznym mieszkań bez zgody spółdzielni ( dotyczy to zarówno mieszkań lokatorskich jak i własnościowych ), skasowanie możliwości podziału spółdzielni drogą wyroku sądowego zastępującego uchwałę walnego zgromadzenia, dodanie artykułu 541, który mówi, że przepisy ustawy stosuje się także do spółdzielni będących w likwidacji lub upadłości.



Źródło: Vademecum Rzeczpospolitej z dn.29.01.2003