NOWE ZASADY PODWYŻSZANIA CZYNSZÓW

29 sierpnia rząd przyjął projekt nowelizacji ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego. Zmiany są spowodowane koniecznością doprecyzowania obowiązującego prawa do orzecznictwa Trybunału Konstytucyjnego, który kilkakrotnie kwestionował istniejące w polskim prawie ograniczenia w podwyżkach czynszu.

Z końcem roku przestanie obowiązywać przepis, zgodnie z którym, jeżeli poziom rocznego czynszu i innych opłat za używanie lokalu przekracza 3 proc. wartości odtworzeniowej (oprócz opłat niezależnych od właściciela), roczna podwyżka nie może przekraczać 10 proc. dotychczasowego czynszu. Projekt nowelizacji doprecyzowuje, w jakich przypadkach podwyżka czynszu będzie uzasadniona (dotyczy to podwyżek, w wyniku których wysokość czynszu przekroczy 3 proc. wartości odtworzeniowej lokalu). Przede wszystkim wówczas, gdy nie przekroczy ona ubiegłorocznego wskaźnika inflacji, ogłaszanego przez GUS. Jeśli natomiast podwyżka w takiej wysokości nie będzie wystarczająca, wówczas uzasadniona będzie podwyżka w szerszym zakresie. Ta ostatnia musi umożliwić właścicielowi osiągnięcie takiego poziomu przychodów z czynszu, które pozwolą mu na pokrycie wydatków związanych z utrzymaniem lokalu, zwrot kapitału i zysk. Ta szersza podwyżka nie może być dokonywana dowolnie.

Zwrot kapitału nie może przekraczać w skali roku 1,5 proc. nakładów poniesionych przez właściciela na budowę lub zakup lokalu lub 10 proc. nakładów poniesionych przez właściciela na ulepszenia, które zwiększają wartość użytkową lokalu. Takie podwyżki mogą być pobierane przez kolejne lata, aż do pełnego zwrotu kapitału.

Podwyżki czynszu nie mogą być obecnie dokonywane częściej niż co 6 miesięcy.
Właściciele mieszkań będą mieli więcej czasu na uzasadnianie podwyżek. Obecnie właściciel musi na żądanie lokatora przedstawić w ciągu 7 dni przyczynę i kalkulację podwyżki. Projekt nowelizacji wydłuża ten termin do 14 dni, gdyż dotychczasowy był często za krótki w dużych zasobach mieszkaniowych. Jednocześnie zastrzega, że jeśli takie uzasadnienie nie zostanie sporządzone w terminie, podwyżka będzie nieważna. Lokator nadal będzie mógł odmówić przyjęcia decyzji o podwyżce, jednak będzie mógł to zrobić tylko w formie pisemnej. Nadal możliwe będzie również zakwestionowanie podwyżki przed sądem.

Projekt wyraźnie włącza do czynszu zysk dla właściciela mieszkania. Zysku nie mogą jednak wliczać do opłat za mieszkanie gminy wynajmujące lokale socjalne i spółdzielnie mieszkaniowe (te ostatnie nie mogą wliczać do opłat również zwrotu kapitału). W myśl nowych przepisów, właściciel ma otrzymać godziwy zysk, jednak projekt nie wskazuje kryteriów obliczania takiego zysku. Doprecyzowuje jednak, jakie wydatki są związane z utrzymaniem lokalu. Należą do nich: opłata za wieczyste użytkowanie gruntu, podatek od nieruchomości, koszty konserwacji i remontów, zarządzania nieruchomością, utrzymania pomieszczeń użytkowanych wspólnie, a także utrzymania windy, anteny zbiorczej i zieleni oraz ubezpieczenia nieruchomości. Dochody z czynszu muszą pozwolić właścicielowi na pokrycie wydatków związanych z utrzymaniem lokalu, zapewnić zwrot kapitału i zysk.



Źródło: Gazeta Prawna z dn.30.08.2006