REKLAMACJE DOTYCZĄCE USTEREK I WAD W MIESZKANIU
Kupując mieszkanie od dewelopera, spółdzielni lub gminy, często nie myślimy o ewentualnych usterkach, które mogą wystąpić w trakcie jego użytkowania. Tymczasem dokonując transakcji nabywamy jednocześnie wiele praw dotyczących usunięcia ewentualnych wad i braków, które już wystąpiły lub wystąpią w przyszłości. Warto mieć świadomość, jakie prawa uzyskaliśmy, aby w razie konieczności móc je skutecznie egzekwować.
Uprawnienia kupującego w tym zakresie określa kodeks cywilny. Zgodnie z jego art. 556 sprzedawca ponosi odpowiedzialność, jeżeli mieszkanie ma wady zmniejszające jego wartość i użyteczność ze względu na cel określony w umowie lub wynikający z przeznaczenia rzeczy, czyli zamieszkanie. Odpowiedzialność ponosi również wtedy, gdy lokal nie ma właściwości, o których sprzedawca nas zapewniał, lub gdy został wydany w stanie niezupełnym.
Tego typu uprawnienia przysługują każdemu kupującemu z mocy prawa i nie można ich w żaden sposób wyłączyć czy ograniczyć. Nieistotne są w tym zakresie inne twierdzenia sprzedającego, a nawet odmienne postanowienia w umowie.
Natomiast bardzo istotne znaczenie ma to, co zostało przez obie strony umowy zamieszczone w protokole zdawczo-odbiorczym. Podpisując ten dokument, z wyszczególnionymi wadami, sprzedawca zobowiązuje się do ich usunięcia i doprowadzenia mieszkania do stanu pełnej użyteczności w wyznaczonym (rozsądnym) terminie. Należy zaznaczyć przy tym, że kupujący może odmówić przyjęcia lokalu, jak też i np. dokonania wpłaty ostatniej raty, za mieszkanie, do czasu usunięcia wad.
Możliwość dochodzenia swoich praw z tytułu rękojmi przysługuje klientowi także wtedy, gdy umowa nie precyzuje zasad odbioru mieszkania (np. brak jest zapisów o obowiązku sporządzenia protokołu zdawczo-odbiorczego). W każdym przypadku po ujawnieniu się wady w trakcie użytkowania, istnieje wymóg jej zgłoszenia, w ciągu miesiąca od momentu wykrycia. Do zachowania tego wymogu wystarczy powiadomienie w postaci wysłania listu poleconego przed upływem miesiąca od ujawnienia wady. Uprawnienia do zgłaszania wad wygasają po trzech latach od wydania lokalu. Terminy te nie dotyczą tylko takich wad, które sprzedawca podstępnie zataił. Po wykryciu tego typu usterek, kupujący ma prawo zgłosić reklamacje nawet po upływie trzech lat, zachowując miesięczny termin zgłoszenia od momentu wykrycia.
W razie wykrycia wady kupujący może żądać odstąpienia od umowy lub obniżenia ceny. Odstąpienie od umowy w praktyce jest bardzo rzadko stosowane i dotyczy przypadków, gdy wada jest znaczna i trudna - lub wręcz niemożliwa - do usunięcia. Natomiast obniżenie ceny powinno być adekwatne do zaistniałych wad, które nie zostały usunięte.
Jeśli sprzedawca i kupujący nie dojdą w tych kwestiach do porozumienia, pozostaje już tylko, długa i kosztowna, droga sądowa.
Źródło:
Rzeczpospolita – Vademecum Rzeczpospolitej z dn. 04.08.2003 r.